Einführung
Die Digitalisierung hat die Immobilienbranche nachhaltig verändert. Neben virtuellen Besichtigungen und digitalen Exposés gewinnt die elektronische Signatur (E-Signatur) zunehmend an Bedeutung. Sie ermöglicht es, Miet- und Kaufverträge sowie andere wichtige Dokumente effizient und ortsunabhängig abzuschließen. Doch welche Arten von Verträgen können mit welcher Art von digitaler Signatur unterzeichnet werden? Dieser Artikel bietet einen Überblick über die verschiedenen Signaturformen und ihre Anwendungsbereiche in der Immobilienbranche.
Die drei Arten der elektronischen Signatur
Gemäß der eIDAS-Verordnung der EU werden drei Hauptarten von E-Signaturen unterschieden:
- Einfache elektronische Signatur (EES): Diese grundlegende Form umfasst beispielsweise das Einfügen eines gescannten Unterschriftsbildes oder das Bestätigen per Klick in einem Online-Formular. Sie bietet jedoch nur ein geringes Maß an Sicherheit, da die Identität des Unterzeichners nicht verifiziert wird.
- Fortgeschrittene elektronische Signatur (FES): Diese Signatur basiert auf eindeutigen Identifikationsmerkmalen des Unterzeichners und stellt sicher, dass die Signatur mit dem Dokument verknüpft und nachträglich nicht veränderbar ist. Sie bietet ein höheres Sicherheitsniveau und wird häufig für geschäftliche Transaktionen verwendet.
- Qualifizierte elektronische Signatur (QES): Dies ist die höchste Sicherheitsstufe und rechtlich der handschriftlichen Unterschrift gleichgestellt. Sie erfordert ein qualifiziertes Zertifikat und wird von zertifizierten Vertrauensdiensteanbietern ausgestellt. Die Identität des Unterzeichners wird hierbei eindeutig verifiziert.
Welche Art von E-Signatur für welchen Immobilienvertrag?
Mietverträge
Für Mietverträge, insbesondere langfristige Gewerbemietverträge, schreibt das Gesetz die Schriftform vor. Gemäß § 126 Abs. 3 BGB kann die Schriftform durch die elektronische Form ersetzt werden, wobei hierfür eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) erforderlich ist. Die Verwendung einer QES stellt sicher, dass der Mietvertrag rechtskonform digital unterzeichnet wird.
Kaufverträge für Immobilien
In Deutschland unterliegen Immobilienkaufverträge der notariellen Beurkundungspflicht. Eine elektronische Signatur kann die notarielle Beurkundung nicht ersetzen. Daher ist es derzeit nicht möglich, Immobilienkaufverträge ausschließlich digital mittels E-Signatur abzuschließen.
Maklerverträge und Reservierungsvereinbarungen
Für Maklerverträge sowie Reservierungsvereinbarungen ist in der Regel keine gesetzliche Form vorgeschrieben. Daher können diese Verträge grundsätzlich formfrei abgeschlossen werden. Die Verwendung einer einfachen elektronischen Signatur (EES) ist hier möglich, jedoch bietet eine fortgeschrittene elektronische Signatur (FES) ein höheres Maß an Sicherheit und Nachweisbarkeit.
Kredit- und Finanzierungsverträge
Bei Kreditverträgen, insbesondere Verbraucherdarlehensverträgen, ist gemäß § 492 Abs. 1 BGB die Schriftform erforderlich. Diese kann durch die elektronische Form ersetzt werden, wofür eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) notwendig ist. Für bestimmte Finanzierungsverträge, wie beispielsweise die Bestellung einer Grundschuld, bleibt jedoch die notarielle Beurkundung erforderlich, die nicht durch eine E-Signatur ersetzt werden kann.
Vorteile der digitalen Signatur in der Immobilienbranche
- Effizienzsteigerung: Verträge können schneller erstellt, unterzeichnet und bearbeitet werden, was den gesamten Prozess beschleunigt.
- Flexibilität: Dokumente können ortsunabhängig unterzeichnet werden, was insbesondere bei internationalen Transaktionen von Vorteil ist.
- Sicherheit: Höhere Signaturstufen wie die FES und QES bieten ein hohes Maß an Sicherheit und Integrität der Dokumente.
- Umweltfreundlichkeit: Der Verzicht auf Papier reduziert den ökologischen Fußabdruck und fördert nachhaltiges Arbeiten.
Fazit
Die elektronische Signatur bietet der Immobilienbranche zahlreiche Vorteile und ermöglicht eine effiziente und sichere Abwicklung von Verträgen. Während für bestimmte Verträge, wie langfristige Mietverträge, eine qualifizierte elektronische Signatur (QES) erforderlich ist, können andere Vereinbarungen, wie Maklerverträge, auch mit einer fortgeschrittenen elektronischen Signatur (FES) rechtskonform unterzeichnet werden. Es ist jedoch wichtig, die jeweiligen gesetzlichen Anforderungen zu kennen und die passende Signaturform entsprechend auszuwählen.
