Affitti brevi: nuove regole a partire dal 2026
Dal 1° gennaio 2026 cambiano le regole per gli affitti brevi. La Legge di Bilancio (L. 199/2025), pur non introducendo un nuovo sistema di tassazione, interviene in modo incisivo sulle condizioni di accesso ai regimi fiscali già esistenti, in particolare sul rapporto tra cedolare secca e presunzione di reddito d’impresa.
L’intervento del legislatore si muove lungo due direttrici precise: da un lato viene confermato il funzionamento della cedolare secca per le locazioni di breve durata; dall’altro vengono ridefiniti i criteri che fanno scattare l’inquadramento imprenditoriale dell’attività.
Le conseguenze sono rilevanti sul piano delle tasse sugli affitti brevi, nonché sotto il profilo contributivo e degli adempimenti, rendendo necessario un attento esame della propria posizione fiscale. Il tutto si inserisce in un quadro normativo che nel tempo si è arricchito anche di obblighi amministrativi come il codice CIR e CIN.
Affitti brevi: normativa, soggetti coinvolti e contratti
Dal punto di vista fiscale, le locazioni brevi sono contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di un’attività d’impresa (art. 4 D.L. 50/2017). La durata del contratto rappresenta l’elemento centrale della qualificazione: ogni singolo affitto breve deve rispettare il limite temporale previsto, indipendentemente dal numero di locazioni concluse nel corso dell’anno.
Alla locazione breve sono equiparati, purché ricorrano le medesime condizioni, anche i contratti di sublocazione, i contratti a titolo oneroso stipulati dal comodatario e la locazione di singole stanze di un’abitazione.
Il contratto può essere concluso direttamente dal proprietario, tramite intermediari immobiliari oppure mediante portali telematici che mettano in contatto chi cerca un alloggio con chi dispone di immobili da locare. La modalità di stipula non incide sull’inquadramento fiscale del rapporto.
Rientrano in questo ambito anche le locazioni turistiche, quando si limitano alla concessione dell’immobile per soggiorni di durata non superiore a 30 giorni. La presenza di servizi accessori non esclude automaticamente la natura di locazione breve: la fornitura di biancheria e la pulizia dei locali restano compatibili con questo schema. Ciò che rileva, ai fini fiscali, è l’assenza di servizi ulteriori tali da far emergere un’organizzazione assimilabile a quella di una struttura ricettiva.
Cedolare secca su affitti brevi: aliquote e modalità di calcolo
La cedolare secca costituisce un’opzione alternativa alla tassazione ordinaria per i redditi derivanti dalle locazioni di breve durata, a condizione che l’attività non assuma carattere imprenditoriale.
L’opzione consente di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva, semplificando il calcolo della tassa sugli affitti brevi.
L’imposta si applica sull’intero canone percepito, senza deduzioni forfettarie. Le aliquote variano in base al numero di immobili concessi in locazione breve nel corso dell’anno:
- 21% sul reddito derivante dal primo immobile;
- 26% sul reddito derivante dal secondo immobile.
Il reddito soggetto a cedolare secca non confluisce nel reddito complessivo IRPEF, ma vale ai fini della determinazione dell’ISEE e incide sul calcolo di detrazioni e benefici legati al reddito complessivo del contribuente.
Presunzione di reddito d’impresa: le novità della Legge di Bilancio 2026
La novità più rilevante introdotta dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda la presunzione di esercizio di attività d’impresa. Fino al 31 dicembre 2025, tale presunzione scattava dal quinto immobile concesso in locazione breve (art.1, c. 595, L. 178/2020).
Dal 2026 la presunzione di esercizio di attività d’impresa scatta a partire dal terzo immobile destinato alla locazione breve. In questo caso, l’attività viene automaticamente considerata di natura imprenditoriale, per il titolare degli immobili scatta un obbligo di aprire una partita IVA e, di conseguenza, il reddito prodotto dal terzo immobile in poi non può essere assoggettato a cedolare secca, ma deve essere trattato come reddito d’impresa.
Effetti fiscali, contributivi e di adempimento
Il passaggio dal regime della cedolare secca all’inquadramento come attività d’impresa produce effetti immediati. Sul piano fiscale, il reddito viene trattato secondo le regole proprie del reddito d’impresa e, laddove ne ricorrano i presupposti, è possibile accedere al regime forfettario, nel rispetto dei limiti di ricavi e degli altri requisiti previsti dalla normativa.
A ciò si aggiunge l’aspetto previdenziale: l’attività d’impresa comporta l’iscrizione alla gestione previdenziale dei commercianti e il versamento dei contributi, assenti nel regime della cedolare secca.
Dal punto di vista operativo, la gestione degli affitti in forma imprenditoriale richiede una contabilità strutturata e un sistema di adempimenti più articolato.
Cedolare secca e affitti brevi nel 2026: cosa cambia in concreto
Dal 2026 il trattamento fiscale, se si opta per la cedolare secca, segue uno schema chiaro:
- primo immobile: aliquota del 21%;
- secondo immobile: aliquota del 26%;
- terzo immobile ed eventuali ulteriori: presunzione di attività d’impresa, con esclusione della cedolare secca.
Il cambiamento non riguarda quindi le aliquote, ma il perimetro di applicazione della cedolare, che viene ristretto a una gestione effettivamente non imprenditoriale.
Le ritenute sugli affitti brevi
Un elemento centrale della disciplina fiscale degli affitti brevi riguarda le ritenute operate dagli intermediari. Quando il contratto è stipulato tramite intermediari immobiliari o portali telematici che intervengono nel pagamento dei canoni, questi soggetti fungono da sostituti d’imposta e applicano una ritenuta sul corrispettivo incassato.
La ritenuta è pari al 21% del canone lordo ed è:
- a titolo d’imposta, in caso di opzione per la cedolare secca;
- a titolo di acconto, se il reddito è assoggettato a tassazione ordinaria o d’impresa.
La ritenuta rappresenta un anticipo del prelievo fiscale e deve essere correttamente gestita nella dichiarazione dei redditi in base al regime applicato.
Digitalizzazione e gestione degli immobili: efficienza e sicurezza anche negli affitti brevi
La gestione fiscale e amministrativa delle locazioni di breve durata richiede processi sempre più ordinati, tracciabili e sicuri, soprattutto in un contesto normativo che distingue con precisione tra gestione privata e attività d’impresa. In questo scenario, la digitalizzazione offre un supporto concreto anche per quanto riguarda la locazione.
Gli strumenti digitali semplificano la gestione del contratto per gli affitti brevi, dalla sottoscrizione alla conservazione.
L’onboarding digitale consente di gestire l’acquisizione dei clienti totalmente in digitale, mentre la firma a distanza permette di concludere i contratti rapidamente, garantendo validità giuridica e integrità dei documenti. Il recapito certificato trasforma SMS, email e notifiche in comunicazioni digitali aventi valore legale e completa tracciabilità.
La gestione documentale completa il quadro, permettendo di organizzare e conservare contratti e comunicazioni in modo strutturato, migliorando il controllo dei processi e la sicurezza delle informazioni.
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